เรื่องต้องรู้ก่อนการลงทุน – ลูกค้าของคุณคือใคร?

ดังนั้น หากใครก็ตามที่สนใจจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเมืองพัทยาต้องศึกษาถึงลักษณะทางกายภาพ เรื่องเกี่ยวกับประชากรศาสตร์ ศึกษาความเคลื่อนไหวทางเศรษฐกิจการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน และอีกหลายๆ เรื่องที่คุณควรจะมา “ลงพื้นที่สำรวจด้วยตัวเอง” มากกว่าการฟังบทความ หรือบทวิจารณ์จากคนอื่นๆ

ทุกๆ พื้นที่มีประวัติ มีเรื่องราว มีลักษณะของบรรทัดข้างต้นที่เขียนมาแทบทั้งสิ้นผมสมมติเรื่องของจังหวัดปัตตานี หนึ่งในห้า จังหวัดชายแดนภาคใต้ก็แล้วกัน เพราะผมมีเพื่อนอยู่ที่นั่น

ข่าวคราวที่เราได้ยินมาตลอดหลายปีที่ผ่านมา จังหวัดชายแดนภาคใต้นั้น เราจะรู้สึกว่ามันเป็นพื้นที่อันตรายเราก็จะรู้สึกว่า “ไม่อยากไป” เพราะเรากลัวไม่ปลอดภัย แม้แต่ตำรวจตระเวนชายแดนยังเอาตัวไม่รอดเลย

ต่างๆ นานานั้นล้วนแล้วแต่เกิดจาก “ข่าวที่เราเสพ” ทำให้เรามีความรู้สึกแบบนั้นในใจ และเชื่ออย่างนั้นจริงๆแต่กับคนในพื้นที่แล้ว พวกเขากลับรู้สึกว่า “มันไม่ได้น่ากลัวอย่างที่คิด พวกเขาไม่ได้ใช้ชีวิตผิดแผกแตกต่างไปจากเดิม พวกเขายังคงไปตลาด ไปมัสยิด ไปส่งลูกที่โรงเรียนตามปกติ

นั่นเป็นเพราะ “เขาอยู่ในพื้นที่นั้นจริงๆ” เขาจึงไม่รู้สึกเหมือนที่คนทั่วไป ที่เสพข่าวรู้สึก

กลับมาที่เรื่องของการลงทุนในเมืองพัทยากันต่อดีกว่าที่บอกว่าการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเมืองพัทยามีความซับซ้อนนั่นก็เพราะว่า
ปัจจุบันผู้ประกอบการในเมืองพัทยายังคงลงทุนก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องจนทำให้หลายฝ่ายวิตกกันว่า “มันจะล้นตลาด” หรือ Over Supply

ซึ่งหากจะมองในแง่ของเศรษฐศาสตร์แล้ว ก็มีความเป็นไปได้ แต่ทั้งนี้ก็ต้องดูว่า Demand จริงๆ นั้นคือใครหากจะว่ากันตรงๆ แล้ว “ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ” หรือที่เราเรียกภาษา Real estate ว่า “End User” นั้นนับวันยิ่งหายากขึ้นเรื่อยๆ แต่ที่กลับเพิ่มขึ้นอย่างมากก็คือ “นักลงทุนรายย่อย” และกลุ่มผู้เช่าพักอาศัยซึ่งมีทั้งในรูปแบบของนักท่องเที่ยว ผู้ใช้แรงงาน ทั้งชาวไทย และชาวต่างชาติที่ต่างก็กำลังมองหาที่พักอาศัยสำหรับการเตรียมตัวรับมือกับโครงการ EEC ที่กำลังจะมาถึงนั่นเอง

ในแง่ของประชากรศาสตร์นั้น หากใช้ความรู้สึกเป็นตัววัด จะรับรู้ได้เลยทันทีว่า “คนพื้นที่จริงๆ” ที่เป็นชาวพัทยาเกิด และเติบโตที่นี่จริงๆ เหลืออยู่ประมาณ 20% เท่านั้นเองรู้ได้อย่างไร รู้ได้จากการที่ คนกลุ่มนี้ เป็นคนท้องที่ มีที่ทางมากมาย และทำมาหากินแบบเดียวมาตลอด
ไม่ค่อยเปลี่ยนแปลงธุรกิจสักเท่าไหร่

เช่น ป้าน้อย(นามสมมติ) ที่ขายก๋วยเตี๋ยวอยู่ตลาดนาเกลือ ก็จะยังคงขายอยู่เหมือนเดิมลุงเลื่อนทำธุรกิจเรือเช่า เรือลากร่ม ฯลฯ ก็ยังทำอยู่เหมือนเดิม
และจะอยู่ที่เดิมๆ ไปที่เดิมๆ นั่นจึงทำให้เวลา “คนท้องที่” ไปไหนมาไหน ก็จะเห็นหน้าค่าตากันตลอด

แต่คนที่เข้ามาอาศัยอยู่ในเมืองพัทยานั้น กลับมีมากกว่าคนในพื้นที่เสียอีกมีทั้งเข้ามาทำธุรกิจ เข้ามาหางานทำ เข้ามาท่องเที่ยว เข้ามาลงทุน ฯลฯ

ธุรกิจอสังหาฯ ก็เช่นเดียวกัน ที่มีทั้ง Developer ที่เป็นคนท้องถิ่น และผู้ที่เข้ามาเพื่อลงทุนทำธุรกิจซึ่งก็มีทั้งชาวไทย และชาวต่างชาติ โดยจะเห็น Brand ใหญ่ๆ ต่างก็ลงมาเป็นผู้เล่นในตลาดนี้ด้วยเช่นกันสภาพความเป็นจริงที่เกิดขึ้น

มี Developer หลายๆ ราย ที่ยังไม่เข้าใจธรรมชาติของเมืองๆ นี้ และไม่มีการทำการตลาดที่ถูกต้องเพียงเพราะเห็นว่ามีผู้อยู่อาศัยเยอะ มีนักท่องเที่ยวเยอะ สร้างอะไรมาก็ขายได้

ภาพลวงตาที่เกิดขึ้นก็คือ บางโครงการที่ขายดิบ ขายดีตั้งแต่วันแรกที่เปิดจอง มียอดจองกว่า 60-70%ประสบความสำเร็จอย่างงดงาม ทำข่าวใหญ่โต ปัจจุบันไม่มียอดโอน แต่การก่อสร้างก็ยังคงต้องดำเนินต่อไปมีค่าใช้จ่ายจริงที่ต้องจ่ายมารออยู่หน้าโครงการแล้ว แล้วเกิดอะไรขึ้นครับ

ทางออกก็คือ สร้าง Project ต่อไป เพื่อที่จะนำยอดขายของ Project ใหม่มาโปะของเก่า แล้วก็เป็นอย่างนี้ไปเรื่อยๆทำให้ Developer เหล่านี้ต้องสร้างหลายๆ โปรเจคท์ แต่สุดท้ายก็จะทนพิษบาดแผลไม่ไหว ก็จะล้มหายตายจากกันไปพร้อมๆ กับบริษัท Agent อีกหลายรายที่ขายโครงการเหล่านี้ ต่างก็ไม่ได้รับความเชื่อถือ เชื่อมั่นจากลูกค้าอีกต่อไปก็ปิดบริษัทตามๆ กันไปหลายบริษัทเช่นเดียวกัน

เพราะฉะนั้น.. ปัจจุบันจะเหลือแต่ Developer ที่แข็งแกร่งจริงๆ และยืนอยู่ได้ท่ามกลางการตลาด และเศรษฐกิจที่ผันผวนซึ่งก็นับว่าเป็น “ตัวจริงอสังหาฯ พัทยา” ก็ไม่ผิดนัก แต่ก็ต้องใช้เกณฑ์ต่างๆ ที่ผมเกริ่นไว้แต่แรกเป็นตัวพิจารณาด้วยเช่นกันแล้วต้องทำอย่างไรดี

อย่างที่เกริ่นมาตั้งแต่ตอนต้นว่า End User นั้น เริ่มหายากมากขึ้น แต่กลุ่มที่มากขึ้นคือ “กลุ่มผู้เช่า” มากกว่าและได้ทำให้เกิดอาชีพอิสระที่เรียกว่า โค้ช หรือ กูรู ในด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่จะมาสอนการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แบบเริ่มจากศูนย์จนกระทั่งมีพอร์ตการลงทุนเป็นของตัวเอง รวมถึงให้คำแนะนำตลอดเส้นทางที่นักเรียนอยู่ในกลุ่มการลงทุนร่วมกัน

ซึ่งกลุ่มนี้ เป็นอีกหนึ่งตัวแปรที่จะขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาฯ ให้เติบโตมากยิ่งขึ้น แต่สิ่งที่ควรระวังก็คือ “การมีแต่นักลงทุน” แต่หาผู้ซื้อ หรือผู้เช่าไม่เจอ เหมือนที่การขายของออนไลน์ตอนนี้ “มีแม่ค้า มากกว่าคนซื้อ” ไปแล้ว

หากคุณเป็นคนหนึ่งที่ได้ศึกษา หรือได้มีโอกาสเป็นนักลงทุนรายย่อย หรือขั้น Beginner แล้วละก็คุณต้องไม่ลืม “ศึกษาความเป็นมาของ Developer ด้วย” ซึ่งสิ่งนี้สำคัญมาก

และนี่คือสิ่งที่คุณต้องตระหนักให้มากก่อนการลงทุน

ผมจะไม่พูดในมุมของการลงทุน เพราะผมเชื่อว่ามีโค้ช มีกูรูหลายๆ ท่านที่เชี่ยวชาญเรื่องนี้อยู่แล้วและแม้แต่คุณเองก็ตาม หากคุณกำลังอ่านบทความนี้อยู่นั่นหมายความว่า คุณเองก็ชอบการลงทุน และมีความรู้ในด้านการลงทุนอยู่พอสมควรอยู่แล้วแต่ผมจะนำเสนอในแง่มุมที่คุณอาจจะไม่ได้มองอย่างลงลึกลงไปต่างหาก

เมื่อลูกค้ายอมจ่ายเงินหลักล้านบาท Developer ก็ต้องดูแลลูกค้าระดับล้านบาทด้วยเช่นกัน วันแรกที่คุณรู้จัก Brand, Brand สื่อสาร และแสดงออกกับคุณอย่างไรในวันที่คุณโอนกรรมสิทธิ์แล้ว เป็นลูกค้าของ Brand เรียบร้อยแล้ว Brand ก็ต้องดูแลคุณไม่ต่างจากที่เคยเป็น

ในวันที่คุณต้องการความช่วยเหลือ ไม่ว่าจะด้านการอยู่อาศัย หรือแม้แต่ “การปล่อยเช่า”, หรืออยากขายต่อ Brand ใดที่ยื่นมือเข้ามาช่วยคุณได้บ้าง

คำพูดสวยหรู คำสัญญาต่างๆ ที่ Sales หรือ Agent พูดกับคุณนั้นไม่สำคัญเท่ากับคุณได้ลงพื้นที่ หาข้อมูลจริงๆ เลยแม้แต่นิดเดียว
“การลงทุนคือความเสี่ยง.. โปรดศึกษาข้อมูลโดยละเอียดก่อนการลงทุน”อย่าลืมว่า “เงินเป็นของคุณ” แม้จะบอกว่าเป็นของธนาคารก็ตาม “แต่มันเป็นหนี้ของคุณ”

บทความนี้ ไม่ได้มีเจตนาว่าร้ายใครทั้งสิ้น หากแต่เขียนจากประสบการณ์จริงและเรื่องจริงที่เกิดขึ้นกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเมืองพัทยาเท่านั้น

wwwBaanjib.com