ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาตราการ LTV

ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ทำการออกมาตราการ LTV หรือ Loan To Value ratio ซึ่งหมายความว่า สัดส่วนจำนวนบัญชีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ที่มีมูลค่าสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน อสังหาริมทรัพย์ เกินร้อยละ 90 เพิ่มขึ้นต่อเนื่องและเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา แต่ได้ทำการยกเว้นคนที่มีสํญญาจะซื้อจะขายก่อน 15 ต.ค. 2561

นั่นจึงทำให้โครงการต่างๆ ออกโปรโมชั่นต่างๆ มากมายเพื่อเร่งโอนก่อนมาตราการนี้นั่นเอง แล้วทำไมต้องออกมาตรการนี้มาล่ะ?

แน่นอนว่า อสังหาริมทรัพย์นั้น จะว่าไปแล้วหากอุปสงค์ และอุปทานมีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกัน นั่นจะทำให้เกิดภาวะสมดุลย์ทางเศรษฐกิจที่ดี แต่เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯ ในช่วงหลังๆ มานี้ มีผู้ประกอบการเกิดใหม่ขึ้นหลายราย มีการสร้างโครงการต่างๆ มากมายนับไม่ถ้วน มากจนทำให้หลายๆ ฝ่ายกังวลว่ามันจะเกิดฟองสบู่อีกหรือไม่ มันกำลังจะ Over Supply หรือไม่

ผู้ประกอบการจึงหาทางออกด้วยการ สร้างกลุ่มลูกค้ารายใหม่ ซึ่งก็คือ นักลงทุนระยะสั้น และนักลงทุนระยะกลาง เพื่อที่จะมาปิดช่องว่างตรงนี้

นั่นจึงทำให้เกิดนักลงทุนระยะสั้น และระยะกลางมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งเขาเหล่านี้ก็สามารถทำกำไรได้อย่างเป็นกอบ เป็นกำ จนถึงกับมีการเปิดอบรมเป็นวิชาการเป็นนายหน้ามืออาชีพ มีโค้ช มีกูรู หลายๆ ที่มาให้ความรู้เกี่ยวกับเรื่องนี้กันอย่างมากมาย

จนกระทั่งเริ่มมีสัญญาณของการนำไปสู่ภาวะอุปทานคงค้าง ซึ่งสิ่งที่ตามมาคือการปรับตัวของผู้ประกอบการโดย

1. ผู้ประกอบการแข่งขันทำโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถมที่เข้มข้นขึ้นมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา อาทิ การรับประกันผลตอบแทน (guaranteed yield) การลดราคาด้วยการทอนเงินหรือที่เรียกกันว่าเงินทอนคอนโด (cash back) การอยู่ฟรี 1-2 ปี หรือการช่วยจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน หรือแม้กระทั่งการสนับสนุนการกู้เงินเกินให้กับลูกค้ากันไปเลยทีเดียว

2. ผู้ประกอบการหันไปพึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติมากขึ้น โดยเฉพาะจากจีน ข้อมูลปี 2561 พบว่าสัดส่วนมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดของชาวจีนต่อมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดทั่วประเทศอยู่ที่ร้อยละ 12 ทยอยเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 9 และร้อยละ 6 ในปี 2560 และ 2559 ตามลำดับ

การทำโปรโมชั่นและการเสาะหาผู้ซื้อทั้งในและต่างประเทศ ในมุมหนึ่งคือการขยายตลาด แต่อีกมุมหนึ่งก็อาจสะท้อนอาการของปัญหาอุปทานคงค้างเมื่อกลุ่มผู้ซื้อบ้านที่มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งได้ถูกเจาะตลาดไปมากแล้ว ผู้ประกอบการก็ต้องหากลุ่มที่มีฐานะรองลงมา ซึ่งกลุ่มนี้ไม่ได้มีเงินออมหรือมีฐานะทางการเงินที่ดีเท่ากลุ่มแรก

แต่ไม่ว่าจะอย่างไรก็ตาม สุดท้ายนักลงทุนก็ขายของให้นักลงทุนรุ่นต่อไป และรุ่นต่อไป และสุดท้ายก็ไม่รู้ว่าหน้าตาของ End User หรือลูกค้าที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงเป็นใคร

นั่นจึงทำให้เกิดสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ของผู้ซื้ออสังหาฯ ที่ปรับเพิ่มขึ้นมาก สะท้อนว่าภาคครัวเรือนมีฐานะทางการเงินที่เปราะบางมากขึ้นจากการเป็นหนี้ที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับรายได้ และยังเป็นหนี้ที่นานมากขึ้นอีกด้วย

เราต้องไม่ลืมว่าวิกฤตทางเศรษฐกิจมักเกิดจากการที่ทุกฝ่ายชะล่าใจและประเมินความเสี่ยงต่ำเกินไปทุกฝ่ายต้องหันมามองภาพรวมทั้งระบบมากขึ้น ปรับตัวและแก้ไขปัญหาตั้งแต่เนิ่นๆ เพื่อหลีกเลี่ยงภัยอันตรายที่มักจะเข้ามาอย่างเงียบๆ

เมื่อถึงจุดนั้น….
หากถามว่าความบกพร่องอยู่ตรงไหน บางคนอาจโทษผู้ประกอบการที่ออกอุปทานมากเกินไป โทษสถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อหละหลวม โทษครัวเรือนที่กู้เกินกำลัง หรือโทษอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำมานาน

ความจริงคือมันเป็นความเสี่ยงที่สะสมขึ้นจากทุกฝ่ายจากการที่แต่ละคนทำหน้าที่ในมุมมองของตนเองโดยที่ไม่ได้ให้ความสำคัญกับความเสี่ยงของภาพรวมทั้งระบบเท่าที่ควร และนี่คือเหตุผลที่ทำไมธนาคารแห่งประเทศไทยจึงได้ออกมาตรการ LTV ขึ้นมา

www.Baanjib.com